반포 디에이치 클래스트(반디클) 84㎡(34평) 청약, 가점 73점과 현금 28억 — 강남3구 국민평형 커트라인

반포 디에이치 클래스트(반디클) 청약에서 가장 관심이 몰리는 평형은 전용 84㎡입니다. 일반분양 물량의 대부분이 여기에 몰려 있고, 이른바 '국민평형'이라 실수요자 통장이 가장 많이 향하는 구간이기 때문입니다.

앞서 소형평형(43~59㎡) 커트라인을 정리했는데, 이번에는 84㎡를 봅니다. 다만 이 평형은 가점만 봐서는 판단이 안 됩니다. 커트라인을 넘어도 전세보증금을 활용하지 않고 직접 입주한다면 현금이 28억원 가까이 필요한 구간이라, 가점과 자금을 같이 놓고 봐야 실제로 의미 있는 도전이 되는 것입니다.

강남3구 84㎡ 당첨 가점, 실제로 얼마였나

최근 강남3구에서 나온 국민평형 당첨 가점을 모았습니다.

눈에 띄는 건 역삼 센트럴 자이의 69점입니다. 다른 단지보다 4~8점이나 낮습니다. 이 단지가 다른 단지와 가장 크게 달랐던 조건은 물량입니다.

일반분양이 87가구로 비교 단지 중 가장 적었던 만큼, 고가점 통장의 지원 패턴이 달랐을 가능성도 있습니다. 따라서 69점을 반디클의 기준선으로 그대로 적용하기보다는 예외 사례로 보는 편이 합리적입니다.

역삼을 빼고 보면 실질적인 최저선은 잠실래미안아이파크의 73점입니다.

73점이 어떤 점수인지 감이 안 오신다면

73점은 4인 가구로는 도달할 수 없는 점수입니다. 4인 가구가 받을 수 있는 만점이 69점이기 때문입니다.

실제로 73점을 만들려면 이 조건이 다 맞아야 합니다.

• 부양가족 4명(본인 제외, 5인 가구) — 25점
• 무주택기간 15년 이상 — 32점 만점
• 청약통장 가입기간 14년 안팎 — 16점

즉 자녀 셋 이상이거나 부모를 부양하면서, 15년 넘게 무주택으로 버틴 가구라야 나오는 숫자인 것입니다. 강남3구 국민평형이 왜 '가점 만점자들의 싸움'이라 불리는지 여기서 드러납니다.

그래서 반디클 84㎡ 커트라인은

사례를 종합하면 최소 73점, 인기 타입은 75점 이상이 현실적인 선으로 보입니다. 예외였던 역삼을 제외하면 나머지가 모두 73~77점 구간에 몰려 있기 때문입니다.

다만 반디클에는 이 추정을 아래로 밀 요인이 하나 있습니다. 물량입니다.

반디클 84㎡는 전체 1,829세대 중 일반분양이 1,358가구로, 반디클 전체 일반분양(1,832가구)의 74%를 차지합니다. 앞선 사례에서 물량이 많았던 잠실래미안아이파크(589가구)가 73점, 반포 래미안 트리니원(506가구)이 75점이었는데, 반디클은 그 두 배가 넘습니다.

일반분양 물량이 많다는 점은 커트라인을 낮출 수 있는 요인입니다. 그래서 70~72점 수준까지 낮아질 가능성도 열어두는 게 맞습니다. 70점대 초반 통장이라면 아예 포기할 자리는 아닌 것입니다.

가점보다 무서운 건 현금 커트라인

반디클 84㎡ 예상 분양가는 3.3㎡당 8,000만~8,500만원 수준이 거론됩니다. 8,500만원으로 잡으면 34평 기준 약 28.9억원입니다.

여기서 문제가 생깁니다. 2025년 10·15 대출 규제로 주택담보대출 한도가 가격 구간별로 나뉘는데, 25억원을 넘으면 한도가 2억원까지만 나옵니다.

28.9억원짜리 집에 대출이 2억원입니다. 전세보증금을 활용하지 않고 직접 입주한다고 가정하면, 나머지 26.9억원은 자기자금으로 마련해야 합니다. 가점 73점을 만드는 것보다 이쪽이 더 어려운 관문일 수 있습니다.

계약금부터 취득세까지, 단계별 자금

당첨 이후 돈이 나가는 순서는 이렇습니다.

분양대금이 끝이 아닙니다.

분양대금 28.9억원에 옵션·세금 1.25억~1.65억원을 더하고, 잔금 때 대출 2억원을 받는다고 가정해보겠습니다. 직접 입주하면서 전세보증금을 활용하지 않는 경우, 최종적으로 필요한 현금은 약 28억원입니다.

중도금은 집단대출로 알선되는 경우가 많지만, 반디클은 후분양이라 실제 중도금 대출 가능 여부와 조건은 입주자모집공고가 나와야 확인됩니다. 중도금 대출을 쓰더라도 입주 시점에는 잔금대출로 전환하거나 상환해야 합니다.

취득세율은 조정대상지역 여부, 1주택·다주택 여부에 따라 달라질 수 있어 계약 전 개별 확인이 필요합니다. 소유권이전등기 때는 국민주택채권 매입비용(실질 부담은 매입액의 약 1015%), 법무사 보수(50만150만원대), 등기신청 수수료도 추가로 듭니다. 다만 취득세에 비하면 큰 금액은 아닙니다.

28억을 다 준비해야 하는 건 아닙니다

위 계산은 입주 시점에 직접 들어가 사는 경우를 가정한 것입니다.

분양가상한제 단지의 실거주 의무는 2024년 2월 주택법 개정으로 완화됐습니다. 시작 시점이 '최초 입주 가능일'에서 '최초 입주 가능일부터 3년 이내'로 바뀌었습니다. 입주하지 않고 전세를 놓아 보증금으로 잔금을 치르는 길이 열려 있는 것입니다.

이 경우 필요한 현금 규모는 크게 달라집니다. 다만 전세를 활용하면 대출 쪽에서 함께 따져봐야 할 조건이 붙습니다. 이 부분은 두 가지 자금조달 시나리오로 나눠 다음 글에서 정리하겠습니다.

자주 묻는 질문

Q. 반디클 84㎡ 청약 가점 커트라인은 몇 점으로 봐야 하나요? 강남3구 최근 사례 기준으로 최소 73점, 인기 타입은 75점 이상이 현실적인 선입니다. 다만 반디클은 84㎡ 일반분양 물량이 1,358가구로 비교 단지의 두 배가 넘어 70~72점까지 낮아질 가능성도 있습니다.

Q. 4인 가구인데 84㎡ 도전이 가능한가요? 가점만 놓고 보면 어렵습니다. 4인 가구 만점이 69점이라 73점에 닿을 수 없습니다. 다만 반디클처럼 규제지역의 전용 85㎡ 초과 민영주택은 가점제와 추첨제가 50대 50으로 적용되므로, 그쪽을 보는 편이 현실적입니다.

Q. 당첨되면 현금이 얼마나 필요한가요? 전세보증금을 활용하지 않고 직접 입주하는 경우, 분양가 28.9억원 가정 시 옵션·세금까지 더해 약 28억원입니다. 25억원 초과 구간이라 주담대 한도가 2억원밖에 나오지 않기 때문입니다. 전세를 놓으면 필요 현금은 크게 줄어듭니다.

Q. 전세를 놓으면 자금 부담이 줄어드나요? 줄어듭니다. 2024년 2월 주택법 개정으로 실거주 의무 시작 시점이 최초 입주 가능일부터 3년 이내로 완화돼, 입주 대신 전세보증금으로 잔금을 치르는 방식이 가능합니다. 다만 대출 조건을 함께 확인해야 합니다.

Q. 84㎡보다 큰 평형은 어떤가요? 반디클처럼 규제지역의 전용 85㎡ 초과 민영주택은 가점제와 추첨제가 50대 50으로 적용됩니다. 가점이 낮아도 기회가 생기는 구간인 것입니다. 평형별 세대수와 추첨 물량은 검증된 자료가 확인되는 대로 별도로 정리하겠습니다.