반포 디에이치 클래스트(반디클) 59㎡(24평) 청약, 몇 점이면 될까 — 서초·송파 소형 커트라인

반디클(반포 디에이치 클래스트) 11월 일반분양을 앞두고 가장 많이 나오는 질문은 하나입니다. "그래서 나는 몇 점이면 되나."

이 글에서는 서초·송파 최근 분양 단지의 소형평형(43~59㎡) 실제 최저 가점을 모으고, 가구 구성별로 받을 수 있는 최대 가점이 얼마인지 계산했습니다. 국민평형(84㎡)은 따로 다루겠습니다.

서울 커트라인은 지금 어디까지 왔나

2026년 3월 기준 서울 청약 평균 당첨 커트라인은 63점, 강남 3구는 72점을 넘어선 상태입니다.

2026년 1~4월 청약홈 공고 단지를 분석한 결과도 같은 방향입니다. 기존 60점대에서 70점대 중심으로 재편됐고, 오티에르 반포와 더샵 신길센트럴시티에서 79점 당첨자가 나왔으며, 아크로 드 서초에서는 84점 만점 당첨자까지 등장했습니다.

서초·송파 소형평형 최저 가점 사례

최저 가점이 69~74점 구간에 몰려 있습니다. 소형평형인데도 그렇습니다.

같은 단지 안에서도 타입에 따라 편차가 큽니다. 잠실래미안아이파크는 같은 59㎡인데 A타입과 B타입이 4점 차이가 났고, 아크로 드 서초는 59㎡ 안에서 69점부터 84점까지 벌어졌습니다.

그 점수는 어떤 가구가 받을 수 있나

여기가 핵심입니다. 청약 가점은 무주택기간(32점)·부양가족수(35점)·청약통장 가입기간(17점) 합계 84점 만점입니다.

무주택기간과 통장 가입기간을 모두 만점(15년 이상)으로 채웠다고 가정하면, 가구 구성별로 이런 점수가 나옵니다.

4인 가구가 다른 항목을 전부 만점으로 채워도 69점이 한계입니다. 위 커트라인 표의 최저값과 겨우 맞물리는 수준입니다.

70점을 넘기려면 부양가족이 4명 이상이어야 합니다. 자녀가 셋이면 그것만으로 74점에 닿지만, 부부와 자녀 둘인 가구라면 부모님과 합가하지 않고는 넘기기 어렵습니다. 최근 강남권 청약에서 부모 합가 이야기가 나오는 이유가 이 표에 있습니다.

왜 소형까지 이렇게 올랐나

대출 때문입니다. 2025년 10·15 대책으로 주택담보대출 한도가 집값 구간별로 나뉘면서, 자금 부담이 덜한 소형 타입으로 실수요가 몰렸습니다.

"대출이 안 되니 작은 평수로" 움직인 흐름이 커트라인 숫자로 그대로 나타난 것입니다.

반디클 24평은 얼마이고, 얼마가 필요한가

반디클에서 32평 미만은 59A·59B 두 타입뿐이고 총 1,184세대입니다. 다만 이 중 일반분양이 몇 가구인지는 아직 공개되지 않았습니다. 확인된 것은 84㎡ 일반분양이 1,358가구라는 것뿐이고, 나머지 약 474가구가 24평을 포함한 다른 평형에 나뉘어 있습니다.

분양가는 3.3㎡당 8,500만원으로 가정하면 24평 기준 약 20.4억원입니다. 평균 8,000만원 전망을 적용하면 약 19.2억원으로, 어느 쪽이든 15억~25억 구간에 들어가 대출 한도는 최대 4억원입니다.

20.4억원 기준으로 납부 일정을 보면 이렇습니다.

여기에 분양가 외 비용이 붙습니다.

전용 85㎡ 이하는 농어촌특별세가 면제됩니다. 84㎡를 초과하는 대형 평형이라면 0.2%가 추가로 붙으므로, 소형이 세금 면에서도 유리합니다.

중도금은 통상 건설사가 대출을 알선하지만, 10·15 대책으로 규제지역 중도금대출 LTV가 기존 60~70%에서 40%로 축소됐습니다. 잔금 전환 시점에는 위의 시가 기준 한도가 적용됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 4인 가구인데 70점이 안 나옵니다. 방법이 없나요?

가점제만 보면 어렵습니다. 다만 추첨제 물량과 특별공급이 함께 나오므로 그쪽을 확인하는 것이 현실적입니다. 비율은 모집공고문에서 확인해야 합니다.

Q. 부모님과 합가하면 바로 부양가족으로 인정되나요?

즉시는 아닙니다. 직계존속은 입주자모집공고일 기준 3년 이상 계속 같은 주민등록등본에 올라 있어야 부양가족으로 인정됩니다. 미리 준비해야 하는 항목입니다.

Q. 반디클 24평은 몇 가구가 나오나요?

아직 공개되지 않았습니다. 59A·59B 합쳐 총 1,184세대이지만 일반분양 물량은 모집공고문에서 확인해야 합니다.

Q. 표의 분양가는 확정인가요?

아닙니다. 3.3㎡당 8,500만원이라는 가정을 적용한 추산입니다. 실제 분양가는 서초구 분양가심사위원회를 거쳐 확정됩니다.

출처: 최저 가점 사례는 뉴스1·아주경제·시사주간·더팩트 등 2024년 10월~2026년 6월 보도 기준입니다. 취득세와 지방교육세는 지방세법상 세율(9억원 초과 주택 3%, 지방교육세는 취득세액의 10%)을 적용해 계산했으며, 분양가와 자금 계획은 추산치입니다.

국민평형(84㎡) 커트라인은 다음 글에서 이어서 정리하겠습니다.