집주인 실거주 갱신거절, 2028년부터 늘어나는 이유

전세 계약 갱신을 앞두고 집주인에게 "내가 들어와 살겠다"는 통보를 받는 경우가 앞으로 더 늘어날 가능성이 있습니다. 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안에서 장기보유특별공제가 거주 중심으로 바뀌기 때문입니다.

핵심은 하나입니다. 오래 가지고 있는 것보다 실제로 사는 것이 세금을 가르게 됩니다. 그동안 세만 놓고 한 번도 살지 않았던 집주인에게는 이 변화가 직접적인 부담으로 돌아옵니다. 그리고 그 부담을 덜려는 움직임이 세입자의 갱신 시점과 겹칩니다.

공제율이 어떻게 바뀌나

1세대 1주택 기준입니다. 현행 제도는 보유기간과 거주기간에 각각 연 4%씩, 합쳐서 최대 80%를 공제해줍니다.

보유기간에 따른 공제가 2028년에 절반으로 줄고, 2029년에는 아예 사라집니다. 대신 거주기간 공제가 그만큼 커집니다.

여기서 갈리는 지점이 분명합니다. 10년 보유하면서 10년을 실제로 산 1주택자는 개편 후에도 최대 80%를 그대로 받습니다. 반대로 오래 갖고 있었지만 살지 않은 경우에는 2029년에 보유 공제가 없어지면서 공제율이 크게 떨어집니다.

그동안 없었던 공제 한도가 새로 생기는 것도 고가주택에는 큰 변화입니다. 2028년 20억원, 2029년부터 10억원으로 제한됩니다.

한 가지 오해하기 쉬운 부분이 있습니다. 1세대 1주택 장기보유특별공제의 3년 이상 보유·2년 이상 거주 요건은 지금도 적용되고 있는 기존 조건입니다. 2028년에 새로 생기는 것이 아니라, 바뀌는 것은 공제율의 구조입니다.

세금이 거주 여부로 갈리는 건 양도세만이 아닙니다

종합부동산세 기본공제도 함께 손질됩니다.

같은 1주택이라도 살지 않으면 기본공제가 9억원으로 내려가 매년 내는 보유세가 늘어납니다. 파는 시점의 양도세와 매년 내는 종부세가 동시에 거주 여부를 기준으로 갈리는 것입니다.

그래서 임대만 놓던 집주인일수록 직접 들어가 살 유인이 커집니다. 특히 신축 아파트는 집주인이 아직 거주 기간을 쌓지 못한 경우가 많아 이런 움직임이 더 나타날 수 있습니다.

세입자가 갱신 시점에 확인할 것

주택임대차보호법상 집주인이나 그 직계존속·비속이 실거주할 목적이면 세입자의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다. 이번 개편은 그 실거주 유인을 키우는 방향입니다.

갱신거절을 당한 뒤에도 확인할 여지가 남아 있습니다. 실거주를 이유로 갱신을 거절해놓고 실제로는 살지 않고 제3자에게 다시 임대했다면 손해배상 문제가 생길 수 있습니다.

다만 취학이나 근무상 형편 같은 부득이한 사유가 있으면 실제로 거주하지 않은 기간도 거주 기간으로 인정되는 경우가 있어, 거절 사유의 진위를 곧바로 단정하기는 어렵습니다.

자주 묻는 질문

Q. 제도가 2028년부터인데 왜 지금 신경 써야 하나요?

거주 기간은 하루아침에 채워지지 않습니다. 2028년과 2029년 개편에 대비하려는 집주인 중에는 그보다 앞서 실거주를 시작하려는 경우가 나올 수 있습니다.

Q. 이 개편안은 확정된 건가요?

아닙니다. 2026년 8월 3일 발표된 정부안이고, 입법예고를 거쳐 9월 초 정기국회에 제출될 예정입니다. 국회 논의 과정에서 내용이 바뀔 수 있습니다.

Q. 고가주택이 아니면 상관없나요?

공제율 구조 변화는 금액과 무관하게 적용됩니다. 다만 새로 생기는 공제 한도(2028년 20억원, 2029년 10억원)는 양도차익이 클수록 체감이 커집니다.

Q. 집이 팔리면 갱신거절 위험이 없어지나요?

아닙니다. 새 집주인이 실거주 목적으로 매수했다면 동일하게 갱신거절이 가능합니다. 오히려 이 시기에는 실거주 목적 매수자가 늘어날 수 있습니다.

이 글은 2026년 8월 3일 발표된 정부 세제개편안을 기준으로 정리한 참고 정보입니다. 개별 임대차 분쟁과 정확한 세액은 전문가 상담을 받아보시길 추천합니다.