2030년 종부세 계산해보니, 실거주 1주택도 2026년보다 4.5~4.9배

종부세가 앞으로 얼마나 오를지를 두고 "우리 집은 그 정도로 비싸지 않으니 괜찮다"는 이야기를 자주 듣습니다.

공시가격 구간별로 계산해보면 그렇지 않습니다. 실거주 1주택 기준으로 15억원짜리 집이든 30억원짜리 집이든 2030년 종부세 산출세액은 2026년의 4.5배에서 4.9배가 됩니다. 금액은 크게 다르지만 늘어나는 배수는 거의 같습니다.

이 글에서는 그 이유를 늘어난 금액의 출처를 나눠 확인합니다.

계산 조건

공시가격이 매년 11%씩 오른다고 가정했습니다. 2025년 6월부터 2026년 5월까지 서울 아파트값이 실제로 오른 폭이며, KB국민은행이 종부세 확대 시뮬레이션에 사용한 것과 같은 수치입니다.

세제는 2026년 9월 1일 국무회의에서 확정된 정부안 기준입니다.

종부세 계산 적용 기준

금액은 재산세 중복분을 공제한 상한 적용 전 산출세액입니다. 국세청 홈택스 간이세액계산과 같은 단계이며, 개인별 연령·보유기간 세액공제와 세부담 상한은 적용하지 않았습니다. 따라서 실제 납부세액은 개인별 공제와 전년도 세액에 따라 표보다 낮아질 수 있습니다.

2026년과 2027년 구간별 세액은 종부세 실거주와 비거주 차이, 공시가격 13억~30억 구간별로 계산했습니다에서 확인하실 수 있습니다.

구간별로 2030년에 얼마가 되나

실거주 1주택 공시가격 구간별 종부세 (상한 적용 전 산출세액)

금액 차이는 큽니다. 15억원 구간은 231만원이고 30억원 구간은 2,626만원으로 열 배 넘게 벌어집니다.

그런데 배수는 4.5배에서 4.9배 사이에 몰려 있습니다. 공시가격이 두 배 차이나도 늘어나는 속도는 비슷합니다.

늘어난 금액은 어디서 왔나

배수가 비슷하다고 해서 내용까지 같은 것은 아닙니다. 늘어난 금액을 네 가지로 나눠 계산했습니다.

실거주 1주택 종부세 증가액 요인별 분해 (2026년 대비 2030년)

공시가격 상승분을 먼저 반영하고, 기본공제·공정시장가액비율·세율 순서로 제도 변경을 하나씩 적용해 각 단계의 증감을 뽑았습니다. 적용 순서가 달라지면 항목별 배분도 달라집니다.

여기서 확인되는 것 두 가지

첫째, 가격대가 높아질수록 제도 변경의 영향이 커집니다.

25억원 구간을 보면 늘어난 1,338만원 중 공시가격 상승분이 698만원입니다. 나머지 약 640만원은 기본공제 확대에 따른 감소와 공정시장가액비율·세율 인상에 따른 증가를 합친 결과입니다.

구간에 따라 이 비중이 크게 달라집니다. 15억원 구간에서는 제도 변경만 놓고 보면 오히려 20만원이 줄어들어, 늘어난 184만원이 사실상 전부 공시가격 상승 때문입니다. 반면 30억원 구간에서는 제도 변경의 순증가액이 1,093만원으로 공시가격 상승분 952만원보다 큽니다.

가르는 것은 세율입니다. 세율 인상 효과가 15억원 구간에서는 4만원인데 30억원 구간에서는 886만원으로 200배 넘게 차이 납니다. 과세표준 12억원을 넘는 구간의 세율이 1.3%에서 2.0%로 오르는데, 공시가격이 낮으면 그 구간에 거의 걸리지 않기 때문입니다.

둘째, 기본공제 2억원 상향은 나머지에 덮입니다.

실거주 1주택 기본공제가 12억원에서 14억원으로 오르면 세금이 줄어듭니다. 그런데 그 효과가 25억원 구간에서 127만원인 반면, 공정시장가액비율과 세율 인상은 768만원을 올립니다. 깎아주는 쪽이 6분의 1입니다.

공제 상향이 실거주자에게 유리하다고들 하는데 체감이 어려운 이유가 여기 있습니다.

거주하지 않으면 배수가 더 큽니다

위 계산은 실거주 1주택 기준입니다. 거주하지 않는 경우에는 기본공제가 12억원 그대로라 깎아주는 효과가 없습니다.

비거주 1주택 공시가격 구간별 종부세 (상한 적용 전 산출세액)

15억원 구간이 8.1배입니다. 실거주 4.9배의 두 배 가까이 됩니다.

다만 8.1배는 세부담 상한을 적용하기 전 산출세액의 비교입니다. 실제 납부세액에는 전년도 재산세와 종부세 합계액을 기준으로 한 150% 상한이 적용될 수 있습니다.

여기서는 배수가 구간마다 크게 다릅니다. 공시가격이 낮을수록 원래 세액이 작아 배수가 크게 잡히고, 높을수록 실거주와 비슷해집니다.

상승률이 절반으로 꺾이면

공시가격이 연 5.5%씩만 오른다고 가정해도 2030년 공시가격은 2026년의 1.24배가 됩니다. 그 정도만 올라도 세금은 실거주 기준 15억원 구간 1.9배, 20억·25억원 구간 2.4배, 30억원 구간 2.7배가 됩니다.

배수가 이렇게 크게 잡히는 것은 기본공제를 빼고 남은 금액에만 세금이 붙기 때문입니다. 공시가격 20억원에서 12억원을 빼면 8억원인데, 공시가격이 24억원이 되면 남는 금액은 12억원으로 1.5배가 됩니다. 공시가격은 1.2배 올랐는데 세금이 붙는 금액은 1.5배가 되는 것입니다.

아직 확정된 것은 아닙니다

위 계산에 사용한 세제는 정부안입니다. 국회 정기국회 심의를 거쳐 12월에 통과돼야 확정됩니다.

비거주 기본공제와 세부담 상한이 정부안 발표 후 한 달 만에 수정된 것처럼, 국회 심의 과정에서 내용이 다시 달라질 수 있습니다.

그리고 공시가격 연 11%는 지난 1년의 실적치일 뿐 앞으로도 그렇게 오른다는 뜻은 아닙니다. 이 글의 숫자는 예측이 아니라 조건부 계산입니다.

출처: 2026년 세제개편안 및 9월 1일 국무회의 수정안, 국세청 홈택스 종합부동산세 간이세액계산, KB국민은행 종합부동산세 시뮬레이션(신동욱 의원실 제출)