서울 토지거래허가 건수 분석, 전역 확대 후 불허가는 0.1%

2025년 10월 20일 서울 25개 자치구 전역이 토지거래허가구역으로 지정됐습니다. "서울 전역 확대"로 불린 조치입니다. 그런데 이 말은 서울 전체가 같은 출발선에 있었다는 뜻이 아닙니다. 지정 이후 실제 허가 건수를 보면 구마다 상황이 크게 달랐습니다.

먼저 결과를 보면, 이미 구 전체가 지정돼 있던 강남·서초·송파·용산의 월평균 허가 건수는 서울 전역 확대 전후로 6% 줄었습니다. 구 전체가 새로 지정된 18개 구의 월평균 허가 건수는 4,851건이었고, 노원구가 695건으로 가장 많았습니다. 2025년 12월부터 2026년 8월까지 처리 내역 가운데 불허가는 0.1%였습니다.

강남·서초·송파·용산 토지거래허가 건수, 전역 확대 전후 6% 감소

이 네 구는 2025년 3월 24일부터 구 전체가 지정돼 있었습니다. 10월 20일은 국토교통부 지정이 겹친 날입니다. 이미 허가를 받아야 거래할 수 있는 상태였습니다.

그래서 이 네 구는 같은 규제가 적용된 기간끼리 비교해야 합니다.

이미 지정돼 있던 4개 구의 허가 건수 변화

네 구 합계는 월평균 1,068.2건에서 1,000.2건으로 6% 줄었습니다. 전체 합계만 보면 큰 폭의 변화는 아닙니다. 다만 구별로는 방향이 달랐습니다. 송파가 4% 늘어난 반면 용산과 강남은 각각 18%, 15% 줄었습니다.

한 가지 밝혀둘 점이 있습니다. 서울 전역 확대 후 비교 구간에는 네 구 합계가 1,736건으로 급증한 2026년 4월이 들어 있습니다. 다른 달의 두 배 수준입니다. 따라서 −6%라는 값을 토지거래허가구역 확대의 효과로 단정하기는 어렵습니다.

서울 토지거래허가 건수, 새로 지정된 18개 구가 월평균 4,851건

양천·영등포·성동을 제외한 18개 구는 2025년 10월 20일부터 구 전체가 토지거래허가구역으로 지정됐습니다. 그 전에는 구 전체가 허가 대상이 아니었습니다.

새로 지정된 18개 구의 월평균 허가 건수(2025년 12월~2026년 4월)

18개 구 합계가 월평균 4,851.2건입니다. 이미 지정돼 있던 4개 구의 1,000.2건과 견주면 다섯 배 수준입니다. 서울 허가 건수의 대부분이 여기서 나옵니다.

이 구들은 증감률을 계산하지 않았습니다. 구 전체가 허가 대상이 된 뒤 집계된 숫자여서, 지정 전 일부 구역의 허가 건수와 단순 비교하지 않았습니다.

노원구가 695.4건으로 가장 많고 종로구가 57.0건으로 가장 적습니다. 열두 배 차이입니다. 같은 날 구 전체가 지정됐지만 허가 건수는 지역별로 큰 차이가 났습니다.

서울 토지거래허가 불허가율, 처리 내역의 0.1%

허가를 받아야 거래할 수 있다면, 실제로 얼마나 걸러질까요. 처리 내역을 보면 답이 나옵니다.

지정 이후 처리된 토지거래허가 내역의 현재 상태(2025년 12월~2026년 8월)

불허가는 52건, 0.1%입니다. 반려 18건을 더해도 0.2%가 되지 않습니다. 처리 내역 1,000건 가운데 불허가·반려는 한두 건 수준이었습니다.

불허가와 반려보다 취소·취하 상태로 분류된 건이 훨씬 많았습니다. 다만 원자료만으로는 '취소'가 허가 후 취소인지 신청 단계의 취소인지 구분할 수 없습니다.

서울 토지거래허가 월별 허가 건수, 2026년 8월 40% 감소

서울 전체 허가 건수는 집계기간 중 2026년 4월 10,173건으로 정점을 찍은 뒤 내려왔습니다.

이 그래프는 서울 전체 부동산 거래량이 아니라 당시 토지거래허가 대상 지역에서 허가된 건수입니다. 기간 중 허가구역이 확대됐기 때문에 2025년 10월 이전과 이후의 절대 건수를 같은 범위의 거래량처럼 비교할 수는 없습니다.

7월 5,948건에서 8월 3,554건으로 40% 줄었습니다. 이미 지정된 4개 구와 부분 지정 3개 구, 새로 구 전체가 지정된 18개 구에서 모두 감소했습니다. 특정 한 지역군에만 나타난 감소는 아니었습니다.

다만 무엇 때문인지는 이 자료만으로 알 수 없습니다. 9월 이후 흐름을 함께 봐야 판단할 수 있습니다.

강남·서초·송파·강동 대단지 시세는 시세 비교 화면에서 볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 서울 토지거래허가는 신청하면 대부분 허가되나요?

2025년 12월부터 2026년 8월까지 처리된 내역 중 현재 상태가 허가인 건은 56,581건으로 96.3%였습니다. 불허가는 52건, 0.1%였습니다.

Q. 서울에서 토지거래허가 건수가 가장 많은 구는 어디인가요?

구 전체가 새로 지정된 18개 구 가운데 2025년 12월부터 2026년 4월까지 월평균 허가 건수는 노원구가 695.4건으로 가장 많았습니다.

Q. 강남·서초·송파·용산은 서울 전역 확대로 허가 건수가 늘었나요?

네 구 합계 월평균은 1,068.2건에서 1,000.2건으로 6% 줄었습니다. 이 네 구는 2025년 3월 24일부터 구 전체가 이미 지정돼 있었습니다.

Q. 2026년 8월 허가 건수가 줄어든 이유는 무엇인가요?

7월보다 40% 감소했지만 처리일 기준 자료만으로는 원인을 확인할 수 없습니다. 이후 월의 흐름을 함께 봐야 합니다.

Q. 서울에서 토지거래허가구역으로 지정된 곳은 어디인가요?

서울 25개 자치구 전역입니다. 2025년 10월 20일부터 효력이 발생했고, 그 전에도 강남·서초·송파·용산은 구 전체가, 양천·영등포·성동은 일부 동이 지정돼 있었습니다.

출처: 서울부동산정보광장 토지거래허가 내역