종부세 실거주와 비거주 차이, 공시가격 13억~30억 구간별로 계산했습니다

9월 1일 국무회의에서 비거주 1주택 종부세 기본공제를 12억원으로 유지하는 정부안이 확정됐습니다. 8월 초 발표됐던 9억원 인하안은 철회됐습니다.

공시가격에 따라 실제 세액 차이가 얼마나 나는지 보기 위해 13억원부터 30억원까지 구간별 종부세를 직접 계산했습니다. 부동산공시가격 알리미에서 우리 집 공시가격을 확인한 뒤 아래 표에서 해당 구간을 찾으면 됩니다.

종부세가 나오기 시작하는 선은 어디인가

기본공제를 넘는 부분부터 과세됩니다. 2027년 기준으로 실거주 1주택은 공시가격 14억원까지, 비거주 1주택은 12억원까지 종부세가 나오지 않습니다.

올해 공동주택 공시가격 현실화율 69%를 단순 적용하면 시세로는 각각 약 20억 3,000만원, 약 17억 4,000만원 수준입니다. 다만 현실화율은 전체 기준이라 개별 주택마다 다르므로, 실제 과세 여부는 시세가 아니라 우리 집 공시가격으로 확인하시길 바랍니다.

공시가격 13억원부터 30억원까지

단독명의 1세대 1주택 기준으로 계산한 산출세액입니다.

공시가격 구간별 종부세 산출세액 (단위: 만원)

2026년분은 공제 12억원·공정시장가액비율 60%·현행 세율로, 2027년분은 확정된 정부안 기준(실거주 공제 14억원, 비거주 12억원, 공정시장가액비율 70%, 과세표준 6억~12억원 구간 세율 1.3%)으로 계산했습니다.

실거주는 공시가격 23억 7,000만원이 분기점입니다

표에서 2026년분과 2027년 실거주 열을 나란히 보면 방향이 중간에 바뀝니다.

공시가격 20억원이면 올해 276만원에서 내년 234만원으로 줄어듭니다. 공제가 14억원으로 올라간 효과가 공정시장가액비율 70% 인상 효과보다 크기 때문입니다.

세율 구간을 적용해 올해와 내년 산출세액이 같아지는 공시가격을 계산하면 약 23억 7,000만원입니다. 표에는 22억원과 24억원만 있어 보이지 않지만, 이 사이에서 방향이 바뀝니다. 이보다 비싼 집은 실거주하더라도 내년 세금이 올해보다 많아집니다. 24억원이면 480만원에서 490만원으로, 30억원이면 840만원에서 1,036만원으로 올라갑니다.

실거주 1주택자에게 이번 개편은 감세가 아니라 구간에 따라 방향이 갈리는 개편입니다.

비거주는 전 구간에서 늘어납니다

비거주 1주택은 공제가 12억원 그대로이고 공정시장가액비율과 세율만 올라갑니다. 그래서 어느 구간이든 세금이 늘어납니다.

비거주 1주택 세액 증가분 (2026년분 대비)

15억원에서는 연 15만원이지만 30억원에서는 390만원으로 늘어납니다. 공시가격이 올라갈수록 증가폭이 가팔라집니다.

차이가 벌어지는 구간과 멈추는 구간

실거주와 비거주의 세액 차이는 공제 2억원에서 나옵니다. 다만 그 2억원이 어느 세율 구간에 걸리느냐에 따라 실제 금액이 달라집니다.

공시가격 15억원에서 16억원까지는 차이가 70만원으로 같습니다. 18억원에서 20억원 사이는 94만~98만원으로 올라가고, 24억원부터 28억원까지는 182만원으로 같습니다. 공제 2억원이 통째로 1.3% 세율 구간 안에 들어가기 때문입니다.

30억원을 넘어 과세표준이 12억원을 넘어서면 1.5% 구간에 걸리면서 차이가 194만원으로 다시 벌어집니다.

아직 정부안입니다

지금까지의 숫자는 9월 1일 확정된 정부안 기준입니다. 법으로 확정된 것이 아닙니다.

정부는 9월 3일까지 국회에 개정안을 제출하고, 정기국회 심의를 거쳐 12월에 통과되면 그때 확정됩니다. 8월 초 발표된 당초안이 한 달 만에 뒤집힌 것처럼 국회 심의에서 또 바뀔 수 있습니다.

비거주를 어디까지 인정할지에 대한 세부 기준도 아직 나오지 않았습니다. 직장이나 학업 때문에 본인 소유 주택에 살지 못하는 경우를 어떻게 볼 것인지는 향후 법안과 시행령에서 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 공시가격이 얼마를 넘어야 종부세를 내나요?

2027년 기준으로 실거주 1주택은 14억원, 비거주 1주택은 12억원을 넘는 부분부터 과세됩니다. 현실화율 69%를 단순 적용하면 시세로는 약 20억 3,000만원과 약 17억 4,000만원이지만, 실제 판단은 시세가 아니라 개별 주택의 공시가격으로 해야 합니다.

Q. 실거주 1주택인데 내년에 세금이 늘어나나요?

공시가격에 따라 갈립니다. 23억 7,000만원 아래면 올해보다 줄어들고, 그 위면 늘어납니다. 공제 인상 효과와 공정시장가액비율 인상 효과 중 어느 쪽이 큰지가 이 지점에서 뒤집힙니다.

Q. 비거주면 지금보다 얼마나 더 내나요?

공시가격 15억원이면 연 15만원, 20억원이면 56만원, 30억원이면 390만원 늘어납니다. 공제는 그대로인데 공정시장가액비율과 세율만 올라가기 때문에 전 구간에서 증가합니다.

Q. 우리 집 공시가격은 어디서 확인하나요?

부동산공시가격 알리미에서 시·군·구, 단지명, 동, 호수를 차례로 선택하면 확인할 수 있습니다. 같은 단지라도 동과 층에 따라 다르므로 실제 호수로 조회하시길 바랍니다.

Q. 표에 나온 금액이 그대로 고지되나요?

아닙니다. 표는 산출세액 기준입니다. 실제 고지액은 재산세 중복분 공제와 고령자·장기보유 세액공제를 반영하면 낮아지고, 반대로 농어촌특별세 20%가 별도로 붙습니다. 개편안에서는 장기보유 세액공제가 거주기간 기준으로 바뀌고 금액 한도가 새로 생깁니다.

Q. 이 기준은 언제부터 적용되나요?

2027년 6월 1일 과세분부터입니다. 올해 11월에 고지되는 2026년분 종부세는 공제 12억원, 공정시장가액비율 60%, 현행 세율이 그대로 적용됩니다.

출처: 기획재정부 「2026년 세제개편안」 정부안(2026.9.1), 국토교통부 「2026년 공동주택 공시가격 결정·공시」 보도자료(2026.4.29), 종합부동산세법 제8조·제9조