반포자이 월세, 보증금 10억 이상 계약은 어떤 구조인가
2025년 8월부터 2026년 7월까지 반포자이 월세 계약 218건 중 72건(33.0%)이 보증금 10억원 이상입니다. 84㎡ 기준 보증금 12억원·월세 165만원이 가운데 모습이고, 이는 신규 전세 중위값의 72.7%입니다. 보증금 비율별 월세와 전월세전환율을 정리했습니다.
반포자이에서 보증금 10억원을 내고도 월세를 내는 계약은 얼마나 될까요. 국토교통부 실거래가 자료로 2025년 8월부터 2026년 7월까지 1년간 반포자이 전월세 계약을 정리했습니다.
같은 기간 월세 계약은 218건이고, 그중 72건(33.0%)이 보증금 10억원 이상입니다. 3년으로 넓혀도 35.0%로 비중이 비슷합니다. 반포자이에서 보증금 10억원짜리 월세는 드문 계약이 아니라 월세 계약 3건 중 1건의 모습인 것입니다.
이 글에서 월세는 보증금과 함께 매달 월세를 내는 계약을 모두 포함합니다. 반포자이 월세 계약의 54.6%가 84㎡라, 본문은 84㎡를 중심으로 봤습니다.
반포자이 평형별 세대수
반포자이 전용면적 구간별 세대수
| 전용면적 구간 | 거래되는 전용면적 | 세대수 |
|---|---|---|
| 60㎡ 이하 | 59㎡ | 683세대 |
| 60㎡ 초과~85㎡ 이하 | 84㎡ | 1,363세대 |
| 85㎡ 초과~135㎡ 이하 | 132㎡ | 340세대 |
| 135㎡ 초과 | 165·194·216·244㎡ | 1,024세대 |
| 합계 | 3,410세대 |
2009년 3월 사용승인을 받은 44개 동, 최고 29층 단지입니다. 전체 3,410세대에 임대 419세대가 포함돼 있습니다.
반포자이 월세 보증금 구간별 계약 건수, 10억 이상이 3건 중 1건
반포자이 월세 보증금 구간별 계약 건수(2025년 8월~2026년 7월)
| 보증금 구간 | 전체 | 84㎡ |
|---|---|---|
| 1억원 미만 | 3건 | 0건 |
| 1억~3억원 | 42건 | 27건 |
| 3억~5억원 | 38건 | 16건 |
| 5억~7억원 | 32건 | 22건 |
| 7억~10억원 | 31건 | 19건 |
| 10억원 이상 | 72건 | 35건 |
| 합계 | 218건 | 119건 |
같은 기간 전세 계약은 273건으로, 전월세 계약 491건 중 월세가 44.4%입니다.
보증금 구간 중 10억원 이상이 가장 많습니다. 84㎡만 봐도 월세 계약 119건 중 35건이 보증금 10억원 이상입니다.
반포자이 보증금 10억 이상 월세 계약, 면적별 보증금과 월세
보증금 10억원 이상 월세 계약 면적별 중위값
| 전용면적 | 건수 | 보증금 | 월세 | 신규 전세 대비 보증금 |
|---|---|---|---|---|
| 84㎡ | 35건 | 12억원 | 165만원 | 72.7% |
| 132㎡ | 17건 | 15억원 | 290만원 | 60.0% |
| 165㎡ | 5건 | 16억원 | 400만원 | 59.3% |
| 194㎡ | 8건 | 23.3억원 | 264만원 | - |
| 59·216·244㎡ | 7건 | - | - | - |
가격은 모두 중위값입니다. 중위값은 금액을 낮은 순서로 줄 세웠을 때 가운데 오는 값으로, 한두 건의 유난히 높거나 낮은 계약에 덜 흔들립니다.
신규 전세 대비 보증금은 같은 면적의 신규 전세 중위값에 비해 보증금이 몇 %인지를 뜻합니다. 84㎡ 신규 전세 중위값은 16억 5,000만원입니다. 194㎡는 같은 기간 신규 전세가 1건뿐이라 비율을 내지 않았고, 59·216·244㎡는 계약이 3건 이하라 건수만 합쳤습니다.
보증금 10억원 이상 72건 중 신규는 32건, 갱신은 40건입니다.
반포자이 84㎡ 보증금 10억원 이상 계약의 월세 구간
| 월세 구간 | 건수 | 보증금 중위값 |
|---|---|---|
| 100만원 미만 | 5건 | 14억원 |
| 100만~200만원 | 20건 | 12억원 |
| 200만~300만원 | 8건 | 10억원 |
| 300만원 이상 | 2건 | 10.5억원 |
84㎡에서 보증금 10억원 이상 계약 35건 중 20건이 월세 100만~200만원입니다. 이 구간의 보증금 중위값은 12억원이고, 월세 100만원 미만 계약은 보증금 중위값이 14억원입니다.
반포자이 84㎡ 보증금 비율별 월세와 전월세전환율
반포자이 84㎡ 신규 전세 대비 보증금 비율별 월세
| 보증금 비율 | 건수 | 보증금 중위값 | 월세 중위값 | 전월세전환율 |
|---|---|---|---|---|
| 30% 미만 | 43건 | 2억원 | 560만원 | 4.63% |
| 30~50% | 35건 | 6억원 | 380만원 | 4.56% |
| 50~70% | 21건 | 10억원 | 240만원 | 4.36% |
| 70~90% | 18건 | 12.95억원 | 152만원 | 5.10% |
| 90% 이상 | 2건 | 15억원 | 54만원 | - |
보증금 중위값이 2억원인 구간은 월세 중위값이 560만원, 10억원인 구간은 240만원, 12억 9,500만원인 구간은 152만원입니다. 84㎡ 전체 전환율 4.55%를 적용하면 보증금 1억원은 월세 약 38만원에 해당합니다.
전월세전환율은 월세 1년치를 '신규 전세 중위값에서 보증금을 뺀 금액'으로 나눈 값입니다. 계약마다 계산한 뒤 중위값을 냈습니다. 실거래로 직접 계산한 값이라 한국부동산원이 발표하는 전월세전환율과는 다릅니다.
보증금 비율 90% 이상은 분모가 되는 금액이 작아 전환율이 크게 튀기 때문에 내지 않았습니다.
반포자이 월세 신규·갱신 전월세전환율 비교
반포자이 월세 계약 신규·갱신 전월세전환율
| 구분 | 84㎡ | 5개 면적 합산 |
|---|---|---|
| 전체 | 4.55%(117건) | 4.53%(196건) |
| 신규 | 4.97%(56건) | 4.80%(100건) |
| 갱신 | 4.43%(60건) | 4.38%(95건) |
5개 면적 합산은 신규 전세 기준값이 5건 이상인 59·84·132·165·244㎡입니다. 전체 건수에는 신규·갱신 여부가 표시되지 않은 계약 1건이 포함돼 있어, 신규와 갱신 건수를 더한 값과 1건 차이가 납니다.
갱신계약 전환율이 신규보다 0.4~0.5%p 낮습니다. 갱신계약은 보증금에 비해 월세가 신규보다 조금 낮은 수준으로 계약됐습니다.
강남·서초·송파·강동 대단지 전월세 시세는 시세 비교 화면에서 볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 반포자이 월세 계약 중 보증금 10억원 이상은 몇 건인가요?
2025년 8월부터 2026년 7월까지 월세 계약 218건 중 72건으로 33.0%입니다. 2023년 8월부터 3년으로 넓히면 669건 중 234건, 35.0%입니다.
Q. 반포자이 84㎡ 보증금 10억원 이상 월세는 얼마인가요?
같은 기간 35건이고, 보증금 중위값 12억원에 월세 중위값 165만원입니다.
Q. 반포자이 84㎡ 전세 시세는 얼마인가요?
2025년 8월부터 2026년 7월까지 신규 전세 중위값은 16억 5,000만원입니다. 신규 전세 42건 기준입니다.
Q. 반포자이 전월세전환율은 몇 %인가요?
84㎡ 월세 계약 기준 4.55%입니다. 실거래로 직접 계산한 값이라 한국부동산원 발표 전환율과는 다릅니다.
Q. 반포자이 월세는 신규와 갱신이 다른가요?
84㎡ 전월세전환율은 신규 4.97%, 갱신 4.43%입니다. 갱신계약이 보증금에 비해 월세가 조금 낮은 수준입니다.
Q. 반포자이 세대수는 몇 세대인가요?
3,410세대입니다. 임대 419세대가 포함돼 있고, 전용 84㎡가 1,363세대로 가장 많습니다.
출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템(아파트 전월세 실거래가), K-apt 공동주택관리정보시스템