10·15 대책 이후 강동구 아파트 거래, 송파의 2.2배에서 멈춘 날까지

2025년 10월 20일, 강동구 아파트 매매 계약은 한 건도 없었습니다. 그 전날까지 하루 30~60건씩 이어지던 거래입니다. 반면 이미 토지거래허가구역이었던 강남·서초·송파는 같은 날에도 거래가 이어졌습니다.

10·15 주택시장 안정화 대책은 서울 25개 구 전역에 걸렸습니다. 그런데 네 구 가운데 거래가 멈춘 곳은 강동구였습니다. 실거래 자료로 2025년 6월부터 2026년 7월까지 아파트 매매를 정리했습니다.

강동구 토지거래허가구역 지정, 10월 20일에 무엇이 바뀌었나

10·15 대책으로 서울 자치구 전역과 경기 12개 지역이 토지거래허가구역, 조정대상지역, 투기과열지구로 지정됐습니다. 토지거래허가는 2025년 10월 20일 계약분부터 적용됐습니다. 조정대상지역과 투기과열지구 지정은 나흘 앞선 10월 16일부터 시행됐습니다.

토지거래허가구역에서는 주거지역 6㎡를 넘는 아파트를 살 때 구청장의 허가를 먼저 받아야 합니다. 계약을 하고 신고하는 것이 아니라, 허가를 받아야 계약을 할 수 있습니다. 허가를 받으면 4개월 안에 입주해야 하고 2년간 실거주 의무가 붙습니다.

여기서 강동구와 나머지 세 구의 조건이 갈립니다. 강남·서초·송파는 2025년 3월 24일부터 이미 토지거래허가구역이었습니다. 6개월 지정 기간이 9월 30일 끝나기 전, 서울시가 9월 17일 도시계획위원회에서 재지정을 결정했습니다. 재지정 기간은 2025년 10월 1일부터 2026년 12월 31일까지입니다. 하루도 끊기지 않았습니다.

강동구에는 10월 20일이 첫날이었습니다.

강동구 아파트 매매 계약일별 건수, 절벽은 하루 만에 생겼습니다

2025년 10월 강동구 아파트 매매는 520건입니다. 이 가운데 10월 19일까지가 513건으로 98.7%를 차지합니다. 남은 12일 동안 신고된 계약은 7건입니다.

2025년 10월 강동구 아파트 매매 계약일별 건수

거래가 줄어든 것이 아니라 멈춘 것입니다. 허가 심사에 시간이 걸리기 때문입니다. 11월 중순부터 하루 3~9건씩 다시 나오기 시작했습니다.

같은 기간 다른 구는 달랐습니다. 10월 20일부터 11월 9일까지 21일 동안 강동구는 28건이었지만, 송파구는 631건, 강남구는 357건, 서초구는 265건입니다.

2025년 6월 강동구 아파트 거래 급락, 그 전에도 절벽이 있었습니다

2025년 6월에도 강동구 거래는 급락했습니다. 다만 모양이 다릅니다.

6월 27일에 55건을 찍은 뒤 28일 19건, 29일 4건, 30일 7건으로 떨어졌습니다. 대출 규제 시행을 앞두고 계약이 앞당겨진 것입니다. 그런데 0이 되지는 않았습니다.

20일 이후가 10월 전체의 1.3%였던 반면, 6월은 28일 이후가 3.5%였습니다.

10월은 계약 자체가 불가능해진 것이고, 6월은 살 사람들이 먼저 움직여 수요가 소진된 것입니다. 같은 급락처럼 보여도 원인이 다릅니다. 6월에는 계약을 하려면 할 수 있었고, 10월에는 허가 없이는 할 수 없었습니다.

규제 직전 석 달, 강동구에 쏠렸습니다

2025년 8월 강동구 매매는 309건입니다. 이 가운데 21일 이후가 절반을 넘습니다. 같은 8월에 강남·서초·송파는 상순·중순·하순이 고르게 나뉩니다. 강동구만 하순부터 가속이 붙었습니다.

그 흐름이 9월로 이어집니다. 9월 강동구는 782건으로, 4개 구 전체 거래의 52.9%를 차지했습니다.

2025년 6월~2026년 7월 4개 구 아파트 매매 건수

규제가 자리 잡은 뒤인 2025년 12월부터 2026년 7월까지 여덟 달을 보면, 강동구 월평균은 299건이고 비중은 27.7%입니다. 9월의 782건은 그 2.6배입니다.

강동구·송파구 아파트 매매 건수 비교, 9월에 2.2배 뒤로는 다시 없습니다

규제 직전인 2025년 9월에는 강동구 거래가 송파구의 2.2배였습니다. 782건 대 362건입니다.

규제가 자리 잡은 뒤에는 대부분 송파구보다 적었습니다.

2025년 12월~2026년 7월 강동구·송파구 아파트 매매 건수

여덟 달 가운데 여섯 달에서 강동구가 송파구의 0.7~0.8배에 머뭅니다. 9월처럼 송파구를 크게 앞서는 달은 다시 나오지 않았습니다.

다만 규제 전에도 강동구가 늘 앞섰던 것은 아닙니다. 2025년 7월에는 송파구 370건, 강동구 190건이었습니다. 9월의 쏠림이 예외였고, 그 예외가 사라진 것에 가깝습니다.

이후 여덟 달의 차이를 규제 하나로 설명하기도 어렵습니다. 단지별 공급 물량과 가격대, 시장 회복 속도가 함께 작용합니다.

자료로 분명한 것은 두 가지입니다. 강동구는 규제 직전 거래가 이례적으로 몰렸고, 토지거래허가제가 처음 적용되자 거래가 즉시 멈췄습니다. 세 구는 일곱 달 전에 이미 겪은 일이었고, 강동구는 처음이었습니다.

강남·서초·송파·강동 대단지의 매매·전세·갭·월세 환산은 시세 비교 화면에서 단지별로 볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 강동구 아파트를 사려면 지금도 허가를 받아야 하나요?

그렇습니다. 토지거래허가구역 지정 기간은 2026년 12월 31일까지입니다. 주거지역 6㎡를 넘는 아파트가 대상입니다.

Q. 허가를 받으면 바로 들어가 살아야 하나요?

허가일로부터 4개월 이내에 입주해야 하고, 취득일로부터 2년간 실거주 의무가 있습니다. 그 기간에는 매매와 임대가 제한됩니다.

Q. 2025년 11월 강동구 거래가 110건인데, 시장이 그만큼 얼어붙은 건가요?

계약일 기준이라 그렇게만 읽기는 어렵습니다. 10월 20일 이후 계약이 허가 절차에 묶여 뒤로 밀린 영향이 큽니다. 2025년 12월부터는 203건, 263건으로 회복됐습니다.

Q. 강남·서초·송파는 왜 10월에 별 변화가 없었나요?

2025년 3월 24일부터 이미 토지거래허가구역이었기 때문입니다. 9월 30일 만료를 앞두고 재지정돼 공백 없이 이어졌습니다.

Q. 2025년 6월 급락과 10월 급락은 같은 현상인가요?

다릅니다. 6월은 계약이 앞당겨져 수요가 소진된 것이고, 10월은 허가 없이는 계약을 할 수 없게 된 것입니다. 6월에는 거래가 0이 되지 않았지만 10월에는 0이 된 날이 여러 날 있습니다.

Q. 왜 2026년 8월 거래량은 표에서 제외했나요?

실거래는 계약일로부터 30일 안에 신고하므로 8월 계약분은 아직 집계가 끝나지 않았습니다. 월별 비교 기준을 맞추기 위해 이 글에서는 2026년 7월까지만 반영했습니다.

출처: 국토교통부 10·15 주택시장 안정화 대책, 국토교통부 토지거래허가구역 지정 공고, 서울특별시 제15차 도시계획위원회 심의 결과, 국토교통부 아파트 실거래가 자료