확정일자·전입신고·임대차신고, 뭐가 다르고 뭘 꼭 해야 하나

전월세 계약을 하고 나면 해야 할 일이 세 가지입니다. 확정일자, 전입신고, 임대차신고입니다.

이름이 비슷하고 창구도 겹치다 보니 하나만 하면 되는 줄 아는 경우가 많습니다. 셋은 근거법도 다르고 효력도 다릅니다.

세 가지는 이렇게 다릅니다

확정일자는 의무가 아니지만 전입신고는 의무입니다. 다만 임차인 입장에서는 과태료 여부보다 보증금을 지키기 위해 둘을 함께 챙겨야 한다는 점이 더 중요합니다.

전입신고를 하고 실제로 살고 있으면 대항력이 생깁니다. 집이 팔리거나 경매로 넘어가도 계약 기간까지 살 수 있는 권리입니다. 다음 날 0시부터 효력이 생깁니다.

여기에 확정일자를 받아두면 우선변제권이 붙습니다. 경매에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받는 권리입니다. 확정일자만 받고 전입신고를 안 하면 이 권리가 생기지 않습니다.

임대차신고는 대상이 정해져 있습니다

셋 중 계약 조건에 따라 신고 의무가 갈리는 항목입니다. 모든 임대차계약이 신고 대상인 것은 아닙니다.

보증금 5,000만원에 월세 20만원인 계약이라면 두 기준 모두 밑이라 신고 의무가 없습니다. 반대로 둘 중 하나만 넘어도 대상입니다.

과태료는 2025년 6월부터 실제로 나옵니다

임대차신고제는 2021년 6월 도입됐지만 4년간 계도기간이 운영돼 과태료가 없었습니다. 계도기간은 2025년 5월 31일 종료됐고, 2025년 6월 1일 이후 체결된 계약부터 과태료가 부과됩니다.

금액에는 한 가지 짚어둘 점이 있습니다. 신고를 늦게 하거나 하지 않은 경우 과태료는 현재 2만원에서 최대 30만원입니다. 반면 거짓신고는 100만원의 과태료가 부과됩니다.

과거에는 미신고·지연신고도 최대 100만원이었는데, 2025년 6월 계도기간 종료에 맞춰 시행령이 개정되면서 최대 30만원으로 낮아졌습니다. 그래서 검색 시점에 따라 100만원과 30만원이라는 숫자가 함께 나옵니다.

신고 의무는 임대인과 임차인 양쪽에 있습니다. 다만 한쪽이 임대차계약서를 제출해 신고하면 공동 신고한 것으로 처리됩니다.

한 번에 처리하는 방법

세 가지를 따로 할 필요는 없습니다. 묶이는 조합이 있습니다.

임대차신고를 하면서 계약서를 제출하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 따로 신청할 필요가 없습니다. 그래서 임대차신고 대상인 계약이라면 부동산거래관리시스템에서 신고 한 번으로 두 가지가 끝납니다.

다만 임대차신고 대상이 아닌 계약(보증금 6,000만원 이하이면서 월세 30만원 이하)이라면 확정일자를 따로 받아야 합니다. 이때는 인터넷등기소나 주민센터를 이용하면 됩니다.

자주 묻는 질문

Q. 확정일자만 받으면 보증금을 지킬 수 있나요?

부족합니다. 전입신고를 하고 실제로 거주해야 대항력이 생기고, 그 상태에서 확정일자가 있어야 우선변제권이 작동합니다. 둘 다 필요합니다.

Q. 임대차신고를 하면 확정일자를 따로 받아야 하나요?

아닙니다. 임대차신고를 하면서 계약서를 제출하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다.

Q. 보증금이 5,000만원인데 신고해야 하나요?

월세가 30만원 이하라면 신고 의무가 없습니다. 다만 확정일자와 전입신고는 별개이므로 따로 챙겨야 합니다.

Q. 과태료가 100만원인가요, 30만원인가요?

미신고·지연신고는 2만원에서 최대 30만원, 거짓신고는 100만원입니다. 2025년 6월 시행령 개정으로 미신고·지연신고 기준이 낮아졌습니다.

Q. 임대인이 신고 안 하면 제가 과태료를 내나요?

신고 의무는 양쪽에 있습니다. 다만 한쪽이 임대차계약서를 제출해 신고하면 공동 신고로 처리되므로, 임차인이 직접 신고해두는 편이 안전합니다.

출처: 임대차신고 대상 기준과 기한은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 및 같은 법 시행령, 계도기간 종료와 과태료 기준은 국토교통부 발표 자료를 따랐습니다. 대항력과 우선변제권은 주택임대차보호법 규정입니다.

개별 계약의 신고 대상 여부는 관할 주민센터나 부동산거래관리시스템에서 확인하시길 추천합니다.