이주비대출 LTV 산정 기준 변경 — 얼마나 더 빌릴 수 있나

재건축·재개발 조합원의 이주비대출 기준이 바뀝니다. 8·13 대책에 담긴 내용이고 2026년 8월 31일부터 시행됩니다.

LTV 40%라는 비율은 그대로입니다. 달라지는 것은 그 40%를 무엇에 곱하느냐입니다.

무엇이 바뀌나

종전자산평가액은 정비사업 전에 조합원이 가진 기존 토지·건물의 가치이고, 종후자산평가액은 사업이 끝난 뒤 신축주택의 가치 추산액입니다. 낡은 집의 값이 아니라 새로 지어질 집의 값을 기준으로 잡을 수 있게 되는 것입니다.

이 규제가 왜 문제였는지는 서울시 조사에 드러납니다. 올해 이주가 예정된 정비사업장 43곳 중 39곳(91%)이 이주비 조달에 차질을 겪고 있는 것으로 나타났습니다. 지난해 6·27 대책으로 LTV가 70%에서 40%로 낮아진 영향입니다.

평가액별로 얼마나 달라지나

LTV 40%를 적용하고 한도 6억원을 씌워 계산했습니다.

표를 보면 누가 혜택을 보는지가 분명해집니다.

6억원 한도는 그대로입니다

종전자산평가액이 15억원 이상이면 이번 개선으로 대출한도가 늘어나지 않습니다. 이미 현행 기준으로도 15억원 × 40% = 6억원이라 한도에 걸려 있기 때문입니다. 종후자산이 25억원이든 30억원이든 결과는 같습니다.

혜택이 큰 쪽은 종전자산평가액이 낮고 종후자산평가액과 차이가 큰 사업장입니다. 노후 빌라나 단독주택이 많은 재개발 구역이나 소규모 정비사업에서 이런 사례가 나올 수 있습니다. 반대로 기존 자산평가액만으로 이미 6억원 한도에 도달하는 고가 재건축은 이번 변경에 따른 한도 증가가 없습니다.

두 가지가 더 그대로입니다. 다주택자는 여전히 이주비대출 대상이 아니고, 1+1 분양을 신청한 조합원도 다주택자로 분류되면 마찬가지입니다.

추가 이주비대출 보증이 신설됩니다

기본 이주비만으로 부족한 경우를 위해 추가 이주비대출 보증상품이 새로 만들어집니다. 시공사나 조합이 은행에서 대출을 받아 조합원에게 다시 빌려주는 구조이고, 주택금융공사가 그 대출을 보증합니다. 2027년 1월 시행 예정입니다.

보증한도는 사업장별로 이주비 예상 수요를 고려해 산출됩니다. 구체적인 상품 조건은 아직 공개되지 않았습니다.

자주 묻는 질문

Q. 우리 조합도 바로 적용되나요?

2026년 8월 31일부터 시행됩니다. 다만 실제 대출 가능액과 적용 절차는 사업장별 진행 상황과 금융기관 심사에 따라 달라질 수 있습니다.

Q. 우리 집이 15억원인데 한도가 늘어나나요?

늘어나지 않습니다. 종전자산평가액 15억원이면 이미 LTV 40%로 6억원 한도에 도달해 있어 기준을 바꿔도 결과가 같습니다.

Q. 다주택자도 이번에 받을 수 있게 되나요?

아닙니다. 다주택자 이주비대출 제한은 그대로 유지됩니다.

Q. 추가 이주비는 언제부터 받을 수 있나요?

보증상품 신설이 2027년 1월 시행 예정입니다. 보증한도는 사업장별 이주비 예상 수요를 고려해 산출됩니다.

출처: 제도 변경 내용과 시행일은 금융위원회 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(2026년 8월 13일) 기준입니다. 정비사업장 조달 차질 현황은 서울시 조사 결과입니다. 한도 계산은 LTV 40%와 한도 6억원을 적용한 추산으로, 실제 대출 가능액은 금융기관 심사에 따라 달라집니다.