집 사놓고 안 살면 전세대출 막힙니다 — 비거주 1주택자 규제 정리

8·13 대책에서 가장 강한 규제가 전세대출입니다. 2027년 1월 1일부터 시행됩니다.

전세대출은 주택금융공사·주택도시보증공사·SGI서울보증의 보증을 바탕으로 취급되는 경우가 많습니다. 이번 조치로 보증이 제한되면 보증부 전세대출의 신규 취급이나 만기 연장이 어려워집니다.

규제 대상은 세 조건을 모두 충족하는 경우입니다

세 가지를 모두 충족해야 전세대출 신규·연장 제한 대상입니다. 하나라도 해당하지 않으면 이 제한에서는 빠집니다. 다만 뒤에서 설명할 1주택자 전세대출 보증비율 축소는 별도로 적용됩니다.

그래서 이런 경우는 대상이 아닙니다. 빌라 등 비아파트를 보유한 경우, 비수도권 비규제지역 아파트를 보유한 경우, 부모님이나 자녀에게 세를 준 경우, 그리고 과거에 그 집에 살았던 적이 있는 경우입니다.

규제 내용은 신규 취급과 만기 연장 모두 원칙적으로 금지입니다. 이미 받아둔 전세대출도 만기가 오면 연장이 안 됩니다.

실거주 이력 판단에서 기간 기준은 없습니다

금융위원회 사전브리핑 설명에 따르면 본인이나 배우자가 해당 주택에 거주하면서 주민등록을 이전한 이력이 있는 경우 규제 대상에서 제외됩니다.

여기서 짚어둘 것이 있습니다. 현재까지 공개된 기준에는 몇 개월 이상 거주해야 한다는 별도의 기간 요건이 제시되지 않았습니다. 이 때문에 기준을 두고 혼란이 생길 수 있다는 지적이 나옵니다.

대책 문서에 나온 대상 규모는 수도권·규제지역 아파트를 보유한 1주택자의 전세대출 약 9.3조원, 6.0만건입니다. 다만 이건 1주택자 전체 규모이고, 실제 규제 대상은 여기서 임대 중이면서 실거주 이력이 없는 경우로 좁혀집니다.

예외로 허용되는 경우

마지막 항목이 눈여겨볼 부분입니다. 금융회사 여신심사위원회가 판단하는 구조라, 직장이나 자녀 교육 때문에 다른 곳에 사는 경우가 여기서 걸러질 수 있습니다. 다만 어떤 사유를 인정할지는 금융회사마다 달라질 수 있습니다.

보증비율 축소는 대상이 더 넓습니다

위 규제와 별개로 1주택자 전체의 전세대출 보증비율이 낮아집니다. 실거주 여부와 무관합니다.

보증비율이 낮아지면 은행이 떠안는 위험이 커집니다. 그만큼 대출 한도가 줄거나 금리가 올라갈 수 있습니다. 위의 세 조건을 모두 충족하지 않는 1주택자도 영향을 받을 수 있는 항목이라 적용 범위는 이쪽이 더 넓습니다.

자주 묻는 질문

Q. 빌라를 세 놓고 있는데 저도 해당되나요?

아닙니다. 아파트만 규제 대상입니다. 빌라 등 비아파트는 이번 확대에 포함되지 않습니다.

Q. 예전에 그 집에 잠깐 살았는데 대상인가요?

거주하면서 주민등록을 이전한 이력이 있으면 대상에서 제외됩니다. 다만 현재까지 공개된 기준에는 별도의 기간 요건이 제시되지 않았습니다.

Q. 부모님께 세를 주고 있으면요?

본인 또는 배우자의 직계존비속에게 임대한 경우는 제외됩니다.

Q. 이미 받은 전세대출은 어떻게 되나요?

세 조건에 모두 해당하면 만기 연장도 원칙적으로 금지됩니다. 다만 위 예외 사유에 해당하면 연장할 수 있습니다.

Q. 언제부터 적용되나요?

2027년 1월 1일부터입니다. 보증비율 축소도 같은 날 시행됩니다.

출처: 규제 내용과 시행일은 금융위원회 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」(2026년 8월 13일) 및 같은 날 사전브리핑 설명 기준입니다. 대상 규모는 대책 문서에 기재된 참고 수치입니다.

개별 사례의 해당 여부는 대출을 취급하는 금융기관 확인을 받아보시길 추천합니다.