기준금리 3%, 내 전세보증금의 월세 전환 상한은 얼마인가 — 전월세전환율 계산법
기준금리 인상으로 법정 전월세전환율 상한이 5.0%가 됐습니다. 계산 공식과 보증금별 월세 환산액, 그리고 어떤 경우에 이 상한을 확인해야 하는지 정리했습니다.
2026년 8월 27일 한국은행이 기준금리를 연 2.75%에서 3.00%로 올렸습니다. 두 달 연속 인상입니다.
이 결정이 전세 사는 사람에게 곧바로 닿는 지점이 하나 있습니다. 보증금을 월세로 돌릴 때 적용하는 법정 상한이 함께 올라간다는 것입니다.
법정 상한은 이렇게 정해집니다
주택임대차보호법 제7조의2는 보증금을 월세로 전환할 때 두 비율 중 낮은 쪽을 넘지 못하도록 하고 있습니다.
| 기준 | 내용 | 현재 값 |
|---|---|---|
| 첫 번째 | 대통령령으로 정한 비율 | 연 10% |
| 두 번째 | 한국은행 기준금리 + 2%p | 연 5.0% |
| 적용 | 둘 중 낮은 비율 | 연 5.0% |
기준금리가 3.00%가 되면서 두 번째 값이 5.0%가 됐고, 10%보다 낮으므로 이쪽이 상한이 됩니다.
기준금리가 움직이면 상한도 따라 움직입니다.
| 기준금리 | 법정 상한 | 구분 |
|---|---|---|
| 2.50% | 4.5% | 2026년 6월까지 |
| 2.75% | 4.75% | 2026년 7월 인상 후 |
| 3.00% | 5.0% | 2026년 8월 27일 인상 후 |
| 3.25% | 5.25% | 계산 예시 |
| 3.50% | 5.5% | 계산 예시 |
내 계약에 대입하는 방법
계산식은 이렇습니다.
전환하는 보증금 × 전환율 ÷ 12 = 월세
보증금 1억원을 상한인 5.0%로 전환하면 1억원 × 5.0% ÷ 12 = 월 약 41만 7,000원입니다.
금액별로 정리하면 이렇습니다. 참고로 2026년 6월 기준 서울 아파트 실제 시장 전환율은 4.7%(한국부동산원)입니다.
| 전환할 보증금 | 법정 상한 5.0% 적용 | 시장 4.7% 적용 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 5,000만원 | 월 20만 8,000원 | 월 19만 6,000원 | 월 1만 2,000원 |
| 1억원 | 월 41만 7,000원 | 월 39만 2,000원 | 월 2만 5,000원 |
| 2억원 | 월 83만 3,000원 | 월 78만 3,000원 | 월 5만원 |
| 3억원 | 월 125만원 | 월 117만 5,000원 | 월 7만 5,000원 |
법정 상한 5.0%는 2026년 6월 서울 아파트 시장 전환율 4.7%보다 0.3%포인트 높습니다. 따라서 시장 평균 수준의 전환율이 적용되는 계약이라면 법정 상한에 도달하지 않습니다.
이 상한이 어떤 경우에 적용되나
법 조문은 "보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우"라고만 규정하고 있습니다. 계약 유형별로 적용 대상을 나눠 적어놓지는 않았습니다.
문언 그대로 보면 이미 정해져 있던 보증금을 월세로 바꾸는 상황을 전제한 조항입니다. 계약 기간 중에 보증금 일부를 월세로 돌리는 경우, 계약갱신요구권을 행사해 갱신하면서 조건을 바꾸는 경우가 여기에 해당합니다.
반면 세입자가 바뀌면서 처음부터 보증금과 월세를 정해 새로 맺는 계약은 '전환'이 아니라고 보아 이 조항이 적용되지 않는다는 해석이 실무에서 통용됩니다. 다만 이는 조문에 명시된 구분이 아니라 해석이므로, 본인 계약이 어디에 해당하는지는 개별 확인이 필요합니다.
임대인이 요구했다는 이유만으로 기존 전세계약이 자동으로 월세계약으로 바뀌는 것은 아닙니다. 계약 조건을 변경하려면 당사자 간 협의가 필요하며, 갱신 과정에서는 차임·보증금 증액 제한 등 별도의 규정도 함께 확인해야 합니다.
계산이 맞는지 확인하려면
한국부동산원과 LH가 운영하는 임대차분쟁조정위원회의 전월세전환 계산기를 쓰시면 됩니다. 기준금리를 입력하면 법정 산정률이 자동으로 계산됩니다.
법정 한도를 넘겨 월세를 냈다고 판단되면 분쟁조정 신청이나 소송으로 다툰 사례들이 있습니다. 다만 적용 대상 여부부터 판단이 필요하므로 상담을 먼저 받아보시는 편이 낫습니다.
자주 묻는 질문
Q. 법정 상한은 언제 바뀌나요?
기준금리가 바뀌면 '기준금리 + 2%p' 부분도 함께 바뀝니다. 월차임으로 전환하는 갱신계약의 경우에는 갱신계약 체결일을 기준으로 적용 여부를 판단한 법제처 해석례가 있습니다. 개별 계약은 전환 시점과 계약 형태에 따라 확인하는 것이 안전합니다.
Q. 새로 맺는 계약에도 이 상한이 적용되나요?
법 조문은 '전환하는 경우'라고만 정하고 있어 계약 유형별 적용 여부는 개별 판단이 필요합니다. 실무적으로는 시장 전환율(서울 아파트 4.7%)이 협상의 기준이 되므로, 계약 전에 해당 지역 평균을 확인해보시는 것이 좋습니다. 한국부동산원이 지역별·주택유형별 전환율을 공개하고 있습니다.
Q. 집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 하면 따라야 하나요?
임대인이 요구했다는 이유만으로 기존 계약이 자동으로 바뀌지는 않습니다. 계약 조건 변경에는 당사자 간 협의가 필요합니다.
Q. 상한이 올라가면 월세가 바로 오르나요?
그렇지는 않습니다. 상한은 넘지 못하는 선일 뿐이고, 실제 월세는 시장 전환율과 협상으로 정해집니다. 현재 시장 전환율 4.7%는 법정 상한 5.0%보다 낮은 수준입니다.
출처: 법정 상한은 주택임대차보호법 제7조의2 및 같은 법 시행령 제9조(제1호 비율 연 1할, 제2호 이율 연 2%), 기준금리는 한국은행 2026년 8월 27일 금융통화위원회 결정, 시장 전환율은 한국부동산원 2026년 6월 기준 서울 아파트 전월세전환율입니다. 월세 환산액은 위 계산식을 적용한 것으로 천원 단위에서 반올림했습니다.
개별 계약의 적용 여부와 분쟁은 대한법률구조공단이나 임대차분쟁조정위원회 상담을 받아보시길 추천합니다.