송파 재건축 3개 단지 실거래 — 같은 면적인데 3배 차이 나는 구간 (잠실주공5·장미·오금현대)
잠실주공5단지·장미1·2·3차·오금현대의 최근 1년 실거래를 직접 집계했습니다. 같은 전용면적으로 송파구 다른 단지와 비교하니 면적 구간별로 배수가 크게 갈렸습니다.
송파구 재건축 단지 세 곳의 최근 1년 실거래를 집계했습니다. 국토교통부 실거래가 자료에서 2025년 9월부터 2026년 8월까지, 해제 거래와 직거래를 제외한 결과입니다.
가장 눈에 띈 것은 같은 전용면적인데도 면적 구간에 따라 가격 차이가 크게 갈렸다는 점입니다. 어떤 구간은 3배가 넘고, 어떤 구간은 1.1배에 그쳤습니다.
세 단지 실거래 요약
| 단지 | 집계 건수 | 최저 | 최고 | 평균 |
|---|---|---|---|---|
| 잠실주공5단지 | 112건 | 34.97억 | 46.25억 | 41.43억 |
| 잠실 장미1·2·3차 | 83건 | 27.00억 | 47.00억 | 32.50억 |
| 오금현대 | 15건 | 23.95억 | 33.50억 | 28.19억 |
같은 기간 송파구 전체 아파트 평균은 19.99억원이고, 이 세 단지를 뺀 나머지는 19.13억원입니다. 세 단지 모두 구 평균을 크게 웃돕니다.
오금현대는 집계 건수가 15건뿐입니다. 신고 24건 중 해제 3건과 직거래 8건을 뺀 결과인데, 직거래 비중이 33%로 유난히 높습니다. 다른 두 단지보다 가볍게 보셔야 합니다.
같은 면적으로 비교하면
평균끼리 비교하면 평형 구성이 달라 의미가 흐려집니다. 그래서 같은 전용면적끼리 비교했습니다. 비교군은 송파구에서 이 세 단지를 뺀 나머지 거래입니다.
| 전용면적 | 송파구 (세 단지 제외) | 세 단지 | 배수 |
|---|---|---|---|
| 71㎡ | 14.78억 (19건) | 29.07억 (25건) | 1.97배 |
| 76㎡ | 12.24억 (13건) | 40.02억 (59건) | 3.27배 |
| 82㎡ | 13.21억 (22건) | 37.91억 (78건) | 2.87배 |
| 84㎡ | 22.07억 (1,318건) | 24.74억 (6건) | 1.12배 |
| 120㎡ | 20.13억 (28건) | 37.38억 (8건) | 1.86배 |
76㎡가 3.27배, 82㎡가 2.87배로 가장 큽니다. 반면 84㎡는 1.12배에 그칩니다. 면적이 작을수록 배수가 커지는 단순한 관계는 아닙니다. 71㎡는 1.97배로 76㎡보다 낮습니다.
왜 면적별로 배수가 크게 갈렸을까
재건축 단지의 가격에는 현재 주택으로서의 가치뿐 아니라 재건축 이후의 가치에 대한 기대도 함께 반영됩니다. 이때 중요한 요소 중 하나가 각 세대가 가진 대지지분입니다.
오래된 저층·저밀도 단지는 세대당 대지지분이 큰 경우가 많습니다. 재건축에서는 이 대지지분이 사업성과 종전자산 가치에 영향을 줄 수 있기 때문에, 같은 전용면적의 일반 아파트와 가격 구조가 달라질 수 있습니다.
표에서 배수가 큰 구간은 이런 재건축 기대가 상대적으로 크게 반영된 구간으로 볼 수 있습니다. 다만 이것은 거래가격에서 읽어낸 해석입니다. 정확한 이유를 확인하려면 각 단지·평형별 대지지분과 정비계획을 함께 봐야 합니다.
84㎡의 배수가 낮은 데는 다른 이유도 있습니다. 이 구간의 비교군 1,318건에는 엘스·리센츠·파크리오 같은 신축 대단지 거래가 대거 포함됩니다. 비교 대상 자체가 이미 비싼 집들이라 배수가 낮게 나옵니다. 그리고 세 단지 쪽 6건은 전부 오금현대인데, 오금현대는 표본이 15건뿐입니다.
단지별 진행 단계
| 단지 | 현재 단계 |
|---|---|
| 잠실주공5단지 | 사업시행인가 완료 |
| 잠실 장미1·2·3차 | 시공사 선정 앞둔 단계 |
| 오금현대 | 시공사 선정 준비 단계 |
세 단지 모두 일반분양까지는 시간이 남아 있습니다. 현재 사업 단계가 가장 앞선 곳은 잠실주공5단지입니다. 다만 단지별 가격 차이를 사업 단계만으로 설명하기는 어렵습니다.
표를 볼 때 주의할 점
장미3차는 12개월 동안 2건뿐입니다. 둘 다 전용 134㎡였고 38.00억원과 40.50억원이었습니다. 120세대 단지라 원래 거래가 드뭅니다. 평균이라기보다 개별 사례로 보셔야 합니다.
2026년 8월 거래는 50건뿐입니다. 다른 달이 280~630건인 것과 비교하면 크게 적은데, 신고기한이 계약일로부터 30일이라 아직 덜 들어왔습니다.
그리고 이 단지들은 토지거래허가구역에 있어 거래 자체가 제한됩니다. 거래 건수가 적은 것은 단지 규모만의 문제가 아닙니다.
자주 묻는 질문
Q. 왜 오금현대만 건수가 적나요?
신고 24건 중 해제 3건과 직거래 8건을 제외해 15건이 남았습니다. 직거래 비중이 33%로 다른 단지보다 높습니다.
Q. 직거래를 왜 뺐나요?
직거래에는 특수관계인 간 거래 등 일반적인 중개거래와 가격 형성이 다른 사례가 포함될 수 있어 제외했습니다. 제외 건수는 위에 밝혔습니다.
Q. 84㎡ 배수가 낮으면 오금현대가 저평가된 건가요?
그렇게 보기 어렵습니다. 비교군에 신축 대단지가 대거 포함돼 배수가 낮게 나온 영향이 있고, 오금현대 쪽 표본도 6건뿐입니다.
Q. 어느 단지가 가장 먼저 분양하나요?
현재 단계로는 잠실주공5단지가 가장 앞서 있습니다. 다만 인허가 속도와 시공사 선정 과정에서 순서는 바뀔 수 있습니다.
출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템의 송파구 아파트 매매 자료(2025년 9월~2026년 8월)를 직접 수집해 집계했습니다. 해제 거래와 직거래는 제외했으며, 단지 식별은 법정동과 지번을 기준으로 했습니다. 신고기한이 계약일로부터 30일이라 최근 월은 거래가 덜 반영돼 있습니다.